Emlak vergisi, sahip olduğunuz konut, işyeri, arsa veya araziler üzerinden her yıl belediyeye ödediğiniz yerel vergidir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu kapsamında düzenlenen bu vergi, belediyelerin temel gelir kaynaklarından biridir. 2026 yılı itibariyle emlak vergisi işlemlerinin büyük çoğunluğu online olarak yapılabilmektedir.
Emlak Vergisi Oranları 2026
Emlak vergisi oranları gayrimenkulün türüne ve bulunduğu yere göre değişir. Büyükşehir belediyesi sınırları içindeki gayrimenkuller daha yüksek oranda vergilendirilir.
Büyükşehir Belediyesi Sınırları Dışında
- Konut: %0,1 (binde 1)
- İşyeri (ticarethane): %0,2 (binde 2)
- Arsa: %0,3 (binde 3)
- Arazi (tarım): %0,1 (binde 1)
Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçinde
- Konut: %0,2 (binde 2)
- İşyeri: %0,4 (binde 4)
- Arsa: %0,6 (binde 6)
- Arazi: %0,2 (binde 2)
Hesaplama Formülü
Emlak Vergisi = Belediye Rayic Bedeli × Vergi Oranı
Belediye rayiç bedeli, her belediyenin kendi takdir komisyonu tarafından her 4 yılda bir belirlenir. Bu rayiç bedel piyasa değerinden genellikle düşüktür.
Örnek Hesaplama
İstanbul Kadıköy'de bir konut, belediye rayiç bedeli 1.500.000 TL ise:
- Büyükşehir içinde olduğu için konut oranı: %0,2
- Yıllık emlak vergisi: 1.500.000 × 0,002 = 3.000 TL
- 1. taksit (Mayıs): 1.500 TL
- 2. taksit (Kasım): 1.500 TL
Ödeme Tarihleri
Emlak vergisi yılda iki taksit halinde ödenir:
- 1. taksit: Mart - Mayıs ayları
- 2. taksit: Kasım ayı
İsteyenler verginin tamamını ilk taksitte ödeyerek %5 indirimden faydalanabilir (belediyeye göre değişir).
Online Sorgulama ve Ödeme
Emlak vergisi borcunuzu öğrenmek için:
- e-Devlet: "Emlak Vergisi Borç Sorgulama" hizmeti.
- Belediye web sitesi: Bağlı bulunduğunuz belediyenin online ödeme sistemi.
- E-Belediye: İçişleri Bakanlığı'nın merkezi sistemi.
Ödeme: İnternet bankacılığı, kredi kartı, anlaşmalı bankalar, PTT veya doğrudan belediye veznesinden yapılabilir.
Emlak Vergisi Beyannamesi
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.23 uyarınca yeni bir gayrimenkul edindiğinizde veya mevcut gayrimenkulünüzde önemli bir değişiklik olduğunda (kat ekleme, yıkım, niteleme değişikliği) bağlı bulunduğunuz belediyeye bütçe yılı sonuna kadar emlak vergisi beyannamesi verilmesi gerekir. Tapu tescil tarihi yılın son üç ayına denk geliyorsa süre tescilden itibaren 3 aydır. Zamanında beyan verilmezse idari para cezası uygulanır.
Kimler Emlak Vergisinden Muaf?
- Şehit aileleri ve gaziler (belirli koşullarla)
- Engelliler (belirli koşullarla)
- Yaşlı (65 yaş üstü) ve hiçbir geliri olmayanlar (tek konut için)
- Köy ve mezraların belirli tarımsal yapıları
- Devlete ait taşınmazlar
Sık Sorulan Sorular
Birden fazla evim varsa nasıl hesaplanır? Her gayrimenkul ayrı ayrı vergilendirilir. Aynı belediye sınırları içinde olsa bile her ev için ayrı vergi hesaplanır.
Kira gelirim varsa emlak vergisi ayrı mı ödeyeceğim? Evet. Emlak vergisi gayrimenkulün varlığı için, gelir vergisi ise kira geliri için ayrı ayrı ödenir.
Vergi ödenmezse ne olur? 6183 sayılı Kanun m.51 gereği aylık %4,5 oranında gecikme zammı işler (1 Nisan 2024'ten beri geçerli oran; bir günlük gecikme bile tam ay olarak sayılır). 5 yıl ödenmezse zamanaşımı söz konusu olabilir ama bu önerilmez.
Belediye rayiç bedeli yüksek görünüyor, itiraz edebilir miyim? Evet. Takdir komisyonu kararı belediye sitesinde yayımlandıktan sonra 30 gün içinde belediyeye itiraz edilebilir.
İpucu: Bağlı bulunduğunuz Belediye iletişim bilgilerini sayfamızdan öğrenebilir, vergi sorgulama için belediyenizin online sistemine erişebilirsiniz.