Gayrimenkulün niteliği yıllar içinde değişebilir: bir tarla artık imarlı arsa olabilir, bir parsel ikiye bölünebilir, yan yana iki parsel birleştirilebilir. Bu değişikliklerin tapu kütüğüne ve kadastro paftasına işlenmesi için yapılması gereken işlemlere cins değişikliği (tashihi), ifraz ve tevhit denir. Bu rehberde 2026 itibarıyla her birinin sürecini ve gerekli belgeleri ele alıyoruz.

Cins Değişikliği (Tashihi) Nedir?

Tapu kütüğünde gayrimenkulün cinsi (tarla, bağ, ev, arsa, dükkân, depo vb.) belirtilir. Bu cinsi değiştirmek gerektiğinde — örneğin:

  • İmar planı yapıldığı için tarla → arsa
  • Üzerine bina inşa edildiği için arsa → ev/işyeri
  • Yapı yıkılıp arsa kalıcı olduğunda ev → arsa
  • Bağ-bahçe iken meyve bahçesi olduğunda alt türde değişiklik

...resmi bir başvuru yapılır ve tapu kütüğü güncellenir.

Cins Tashihi Süreci

  1. Belediyeden imar durum belgesi: Mevcut imar planına göre parselin durumu nedir.
  2. Kadastro Müdürlüğüne başvuru: Mevcut durumun tespiti için.
  3. Yerinde tespit (kadastro tutanağı): Kadastro uzmanı parseli ziyaret eder; üzerindeki yapıyı, kullanımı, sınırları gözlemler.
  4. Cins tashihi tutanağı düzenlenir.
  5. Tapu Müdürlüğüne başvuru: Tutanak ile.
  6. Harç ödenir: Düşük tutarlı (sembolik harç).
  7. Tapu kütüğüne işlenir.

Toplam süre: 2-6 hafta; harç + masraf: yaklaşık 2.000-5.000 TL.

İfraz (Parsel Bölme) Nedir?

Bir parselin iki veya daha fazla parsele ayrılması işlemidir. Yaygın senaryolar:

  • Arsanın bir kısmının satılması, gerisinin kalması
  • Miras yoluyla mirasçıların kendi paylarını ayırmak istemesi
  • Üzerine farklı binalar yapılacak parselin önceden bölünmesi
  • İmar uygulaması sonrası belediyenin parselleri yeniden düzenlemesi

İfraz Süreci

  1. Belediyeden imar durum belgesi ve parselasyon planı bilgisi alınır.
  2. Lisanslı Harita Mühendisi tutulur: İfraz haritası çizilir; bölünme noktaları, yeni parsel sınırları ölçeklendirilir.
  3. Belediyeye onay başvurusu: İmar planına uygunluk denetlenir. İmar Komisyonu kararı alınır.
  4. Kadastro Müdürlüğüne tescil için başvuru.
  5. Tapu Müdürlüğünde yeni parseller açılır ve her birine yeni tapu senedi düzenlenir.

İfraz Şartları

  • Yeni oluşacak parsellerin minimum parsel büyüklüğünü sağlaması (imar planına göre)
  • Yeni parsellerin yola cephesinin olması
  • İmar planına ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planına uygun olması
  • Ada içinde yer alıyorsa belirli geometrik kuralları sağlaması

Bu şartlar sağlanmazsa ifraz reddedilir; ortak kullanım olarak hisseli kalabilir.

İfraz Maliyeti

  • Harita mühendislik ücreti: 8.000-25.000 TL (parsel sayısı ve karmaşıklığa göre)
  • Belediye plan onay harcı: 2.000-8.000 TL
  • Tapu harcı: yeni parsel başına ~1.500-3.000 TL
  • Kadastro tescil harcı: ~1.000-2.500 TL

Tevhit (Parsel Birleştirme) Nedir?

İki veya daha fazla parselin tek parsel haline getirilmesidir. Genelde:

  • Bir arsa ile yan parselinin alınıp tek büyük arsa yapılması
  • Üzerine tek bir bina (örn. apartman, AVM) inşa edileceği zaman
  • İmar uygulaması sonrası küçük parsellerin verimsiz hale gelmesi

Tevhit Süreci

  1. Birleştirilecek parsellerin aynı kişiye ait olması veya tüm ortakların muvafakatinin olması
  2. Parsellerin komşu/bitişik olması (arada başka mülk geçmemeli)
  3. Aynı imar plan diliminde olması
  4. Harita mühendisi tarafından tevhit haritası hazırlanması
  5. Belediye onayı ve kadastroda tescil → tek parsel olarak yeni tapu

Aplikasyon (Parsel Sınır Tespiti)

Tapuda kayıtlı parselin gerçek arazideki sınırlarının net olarak işaretlenmesi işlemidir. İhtilaflarda, çit-duvar çekmeden önce, satıştan önce yaptırılması önerilir. Kadastro Müdürlüğüne başvurarak yaptırılır; maliyeti yaklaşık 3.000-8.000 TL'dir.

Gerekli Belgeler (Genel)

  • Mevcut tapu senedi
  • Kimlik kartı
  • Tüm ortakların muvafakatnamesi (hisseli parsellerde)
  • Vergi numarası
  • İmar durum belgesi (belediyeden)
  • Lisanslı harita mühendisi raporu (ifraz/tevhit için)
  • Belediye imar komisyonu kararı (ifraz/tevhit için)

Pratik Tavsiyeler

  • Önce belediyeden imar durumunu öğrenin: İfraz/tevhit imar planına uymuyorsa süreç zaman kaybıdır.
  • Lisanslı harita mühendisi şart: SHKM Odası'na kayıtlı, deneyimli birini tercih edin.
  • Tek başınıza bir hisseli parselden ayrılamazsınız: Tüm ortakların onayı gerekir; aksi halde paydaşlığın giderilmesi davası açılır.
  • İmar uygulaması sırasında bekleyin: Belediye 18. madde imar uygulaması yapıyorsa kendi başınıza ifraz/tevhit kabul edilmez.

İlgili: Tapu İşlemleri Rehberi, Tapu Harcı Hesaplama, Tapu Müdürlükleri, Kadastro Müdürlükleri.